בשנת 2022 הוחלט להפסיק את הארכת תוקפה של תמ"א 38, וברקע התגבשה תכנית חלופית בראשות שרת הפנים דאז איילת שקד, שזכתה לשם "חלופת שקד". התכנית נועדה ליצור מסלול חדש להתחדשות עירונית שיתאים גם לבניינים שלא נכנסים לתמ"א 38 הקלאסית.
מה הרעיון
חלופת שקד מאפשרת לוועדות מקומיות לקדם פרויקטים של חיזוק והריסה ובנייה במסגרת תכניות מקומיות, עם תוספות זכויות בנייה. בניגוד לתמ"א 38 שהיתה תכנית ארצית עם הוראות אחידות, חלופת שקד נותנת לרשות המקומית גמישות גדולה יותר בקביעת התוספות.
מה השתנה לדיירים
- גמישות גדולה יותר בתמורה. ההסכמים בין דיירים ליזמים יכולים להיות מגוונים יותר.
- זמני אישור משתנים. תלוי ברשות המקומית, ולפעמים גם מהיר יותר מתמ"א 38.
- מורכבות בבדיקת התמורה. בלי הסטנדרט האחיד של תמ"א 38, חשוב יותר לבחון את התמורה בקפידה.
מה השתנה ליזמים
- חלון הזדמנויות חדש לפרויקטים שלא היו אפשריים בתמ"א 38
- צורך בבדיקת היתכנות פרטנית מול הרשות המקומית הספציפית
- חשיבות הולכת וגדלה של דוח אפס עדכני עם תרחישי רגישות
חלופת שקד מול תמ"א 38: מה ההבדל
תמ"א 38 הייתה תכנית עם הוראות אחידות. חלופת שקד היא מסגרת שמשאירה לוועדה המקומית להחליט. זה אומר:
- פחות וודאות לפני הכניסה לפרויקט
- צורך בליווי מקצועי הדוק יותר מההתחלה
- חשיבות הולכת וגדלה של בדיקת תקדים מקומי
חלופת שקד פותחת הזדמנויות חדשות לבניינים שתמ"א 38 לא נתנה להם פתרון. אבל היא גם דורשת תכנון פיננסי קפדני יותר, גם מצד הדיירים וגם מצד היזם.
איך אני עוזר
אני מלווה דיירים בבחינת ההצעות שמגיעות במסגרת חלופת שקד: האם התמורה הוגנת, מהן זכויות הבנייה האמיתיות שניתנות ליזם, ומה הסיכונים. במקביל, אני מסייע ליזמים בהכנת דוח אפס מותאם למסלול ובתכנון כלכלי של הפרויקט.