תחומי הטיפול

הערכת שווי שוק לכל סוגי הנכסים: דירות, בתים פרטיים, מסחר ותעשייה, קרקעות חקלאיות וקרקעות מיועדות לבנייה. כל שומה נערכת לפי תקני משרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין, ובהתאם לפסיקה העדכנית.

מתי תזדקקו לשומה

• עם קבלת שובר היטל השבחה מהוועדה המקומית בעקבות מכירה או היתר בנייה
• עם קבלת שובר השבחה או שומה מרמ"י
• לפני ביצוע השקעה במקרקעין
• לקראת רכישה או מכירת נכס, להבטחת מחיר הוגן
• בהליכי גירושין וחלוקת רכוש
• לחלוקת ירושה בין יורשים
• לדיווח לרשויות המס (מס שבח, מס רכישה)
• לקראת הלוואה כנגד הנכס וצרכים ביטוחיים

מה כוללת השומה

• בחינת זכויות בנכס (טאבו, חכירה, רישום)
• מצב תכנוני (תב"ע, היתרי בנייה, חריגות בנייה)
• סקר עסקאות השוואה רלוונטיות מאזור הנכס
• ניתוח גורמים משפיעים: מיקום, תשתיות, סביבה
• הערכה מנומקת ומבוססת
• חוות דעת חתומה הניתנת להצגה לכל גוף מוסמך

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל נכס בעת מימוש זכויות בבנייה או במכירה. מקור החיוב נובע מאישור תכנית שהשביחה את ערך הקרקע. הוועדה המקומית מטילה את ההיטל באמצעות שמאי מטעמה, אך לבעל הנכס הזכות להגיש שומה נגדית.

חשוב לדעת: מסגרת הזמן להגשת ערעור היא 45 ימים ממועד קבלת השובר והשומה אצל הנישום.

מדוע תזדקקו לשמאי מטעמכם

שומות הוועדה לעיתים קרובות גבוהות מהמוצדק, ויכולות להגיע לעשרות, מאות ואפילו מיליוני שקלים. שומה נגדית מקצועית יכולה להפחית את ההיטל בעשרות אחוזים, ולפעמים לבטלו לחלוטין.

השירות כולל

• בחינה ראשונית של שומת הוועדה וניתוח סיכויי ההצלחה להפחתה או ביטול
• הכנת שומה נגדית מקצועית ומפורטת
• הגשת בקשה לשמאי מכריע ו/או ועדת ערר (אם נדרש)
• ייצוג מקצועי בהליך מול שמאי מכריע או בוועדת הערר
• ליווי מקצועי משלים בשיתוף אדריכלים, מהנדסים ועורכי דין מתחום המקרקעין

בקשות פטור מהיטל השבחה

החוק מקנה מספר רב של פטורים, חלקיים או מלאים. המשרד מתמחה בזיהוי הפטורים ובמימושם לטובת הלקוח. לדוגמה, סעיף 19(ג) קובע פטור בהרחבה של דירת מגורים יחידה עד 140 מ"ר, ולעיתים יש זכאות לפטור מלא או חלקי שלא הובא בחשבון על-ידי הוועדה. בכל תיק אני בוחן את הזכאות וממליץ על דרך הפעולה הנכונה.

חוות דעת מומחה היא חוות דעת שנערכת על פי תקנות סדר הדין האזרחי, להגשה כראיה בבית משפט, בבית דין רבני, בבוררות, בגישור או בהליך מקצועי אחר. נדרשת רמה גבוהה של דיוק, נימוק, ויכולת להתמודד עם חקירה נגדית.

סוגי חוות דעת

• לבית משפט. הליכים אזרחיים בענייני מקרקעין, סכסוכי קרקע, חוזים, נזקים ופיצויים
• לבית דין רבני. הליכים משפחתיים הנוגעים בנכסי המקרקעין המשותפים
• לבוררות וגישור. הליכים מהירים מחוץ למערכת המשפט
• בענייני גירושין. הערכת שווי דירת המגורים והנכסים המשותפים, לשם פירוק שיתוף
• בענייני הוצאה לפועל. פירוק שיתוף, חברות בפירוק
• לחלוקת ירושה. חלוקת עיזבון בין יורשים בצורה הוגנת

למה זה דורש מומחה

חוות דעת מומחה אינה רק "שומה". היא חייבת לעמוד בכללי הקבילות, להיות מנומקת ברמה משפטית, ולהחזיק מעמד גם בחקירה נגדית. ניסיון של שנים בהופעה בבתי משפט הוא תנאי הכרחי לתת שירות ברמה זו, ובוגר קורס גישור פורמלי מוסיף נדבך נוסף לתהליך.

הערכת ירידת ערך נכסים לצרכי תביעת פיצויים. תוכניות שאושרו או תוכניות שמתממשות פוגעות לעיתים בערך הנכס, והחוק מקנה במקרים מסויימים זכות לפיצוי.

פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

מקנה לבעל נכס את הזכות לתבוע פיצוי על ירידת ערך עקב אישור תכנית פוגעת: פתיחת כביש סמוך, שינוי ייעוד, מבנה גבוה ליד וכדומה.

פיצוי עקב פגיעה סביבתית

זיהום קרקע, רעש, ריח, אנטנות סלולריות. הערכה מקצועית של גודל הפגיעה היא הבסיס לתביעת פיצויים.

פיצוי עקב פגיעה תכנונית או פיזית

נזקים כתוצאה מבנייה סמוכה, רעידות, מפגעים סביבתיים. כימות מקצועי שיתמוך בתביעת הפיצוי.

פיצוי עקב סכסוכי שכנים

בנייה לא חוקית או חריגה אצל השכן, מטרד מתמשך, פגיעה בנוף ובאוורור. ירידת הערך משמעותית, ויש דרך לתבוע.

פרויקטי התחדשות עירונית (תמ"א 38 חיזוק או הריסה ובנייה, חלופת שקד, ומתחמי פינוי-בינוי) הם שינוי דרמטי בחיי הדיירים ובמרקם האורגני והתכנוני של המתחם, ולהם השלכה ישירה על הזכויות הכלכליות והקנייניות. ליווי שמאי מקצועי מבטיח שתמורת הוויתור על הזכויות הקיימות תקבלו תמורה הוגנת ויישימה.

שירותים לדיירים

• בדיקת תמורות מוצעות. האם הדירה החדשה שווה את הקיימת + תוספת הוגנת
• שומה ראשונית להסכמי ליווי. לפני חתימה על הסכם עם היזם
• ייצוג בוועדות מאזניות. חלוקת הזכויות בין הדיירים
• ליווי לאורך הפרויקט. מהשלב הראשון ועד מסירת המפתח

שירותים ליזמים

• דוח אפס לפרויקט והערכת היתכנות כלכלית
• שומות פרטניות ליחידות הקיימות (לצרכי הסכם)
• ייעוץ בהתדיינות עם דיירים סרבניים
• הערכת שווי הזכויות התוספתיות שיוקנו ליזם

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנפיקה שומות בעקבות מימושים שונים על נכסיה המוחכרים, ולעיתים השומות גבוהות באופן משמעותי מהמחיר שמתחייב מנתוני השוק.

מתי תידרשו לערער על שומת רמ"י

• רכישת זכויות בעלות מנכסים המוחכרים על ידי רמ"י
• הרחבות בנייה בנכסים
• איחוד זכויות
• מכירת נכסים, נחלות, מגרשים בעקבות עסקאות
• כל מקרה אחר שבו מתקבל מרמ"י שובר חיוב או שומה

מה אני עושה

המשרד מתמחה בניתוח השובר והשומה שהתקבלה מרמ"י, בזיהוי מקור החיוב, ובאופן המיטבי שבו יש לערער או להפחית את החיוב. במקרים רבים, השגה מקצועית מפחיתה את החיוב באופן משמעותי.

המשרד מתמחה בהערכת נזקי מבנה ורכוש, ובייצוג נפגעים מול רשות מס רכוש וקרן הפיצויים. הליווי כולל הערכת נזקי מבנה, רכוש ומטלטלין שנגרמו כתוצאה מפעולות איבה, לרבות מבצע "עם כלביא", מבצע "שאגת הארי", ומלחמת "חרבות ברזל".

מה כולל השירות

• בחינה והערכה של נזקי מבנה, רכוש ומטלטלין
• הכנת חוות דעת לרשות מס רכוש וקרן הפיצויים
• ליווי בהליך התביעה והגשת המסמכים הנדרשים
• ייצוג הנפגע מול שמאי רשות מס רכוש, ככל הנדרש
• טיפול בתיקים מורכבים: עסקים, נזקים נמשכים, נכסים בתחום עוטף עזה ובצפון

למה זה חשוב

נפגעי איבה רבים מקבלים פיצוי נמוך מהמגיע, כי לא היו מודעים לזכויותיהם או כי לא לוּוו על ידי שמאי שמכיר את כללי החוק והפסיקה. תהליך מסודר מול הקרן יכול להוביל לפיצוי גבוה משמעותית.